Форум о переезде в Краснодар

Тема налогообложения граждан, получивших доход от продажи объектов недвижимости обсуждалась неоднократно.
Тем не менее, хочу ещё раз вернуться к ней и изложить необходимый минимум для четкого ответа на наиболее часто задаваемые вопросы.

Прежде всего настоятельно рекомендую изучить ст. 217, 217.1 НК РФ (налоговые льготы) и ст. 220 НК РФ (налоговые вычеты).

Немного теории.
1. Право на использование льгот и вычетов имеют лишь физ.лица - налоговые резиденты РФ.
2. Отчуждаемое имущество не должно было использоваться в предпринимательских целях (сдаваться в аренду от имени ИП).

Льготы.
Освобождаются от налогообложения доходы, полученные гражданами за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Для вышеуказанных объектов, приобретенных после 01.01.2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

За исключением полученных в результате:
- приватизации;
- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При продаже объектов, с суммой в ДКП меньше, чем кадастровая стоимость (КС) этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, налогообложению подлежит КС Х 0.7.

Вычеты при продаже

В одном налоговом периоде (= календарному году):
- 1 млн. руб ИЛИ на сумму расходов, понесенных для приобретения данного имущества.
При этом важно помнить, что не зависимо от числа продаваемых объектов в одном налоговом периоде вычет не может составлять более 1 млн. руб., а вычет по расходам при этом суммируется.

Вычеты при покупке

В размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение одного или нескольких объектов:
- жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них не превышающем 2 000 000 рублей.
Налоговый вычет при покупке предоставляется налоговому резиденту РФ один раз в жизни.

Несколько ходовых примеров:

1. Квартира приобретена до 01.01.2016 за 7 млн.руб (подтвержденные расходы), находится в собственности менее 3 лет и продается за 10 млн. руб.
Размер налога составит:
- при использовании налогового вычета, равного сумме понесенных расходов на приобретение
10.0 - 7.0 = 3.0 х 0.13 = 390 тыс. руб.

2. Квартира приобретена после 01.01.2016 за 7 млн. руб., находится в собственности менее 5 лет, продается за 10 млн. руб., при кадастровой стоимости 15 млн. руб.
Размер налога составит:
налогооблагаемая база 15 х 0.7 = 10.5
с налоговым вычетом при продаже равный сумме расходов 10,5 - 7.0 = 3.5 х 0.13 = 455 тыс. руб.

3. Квартира приобретена после 01.01.2016 за 7 млн. руб., находится в собственности менее 5 лет, продается за 10 млн. руб., при кадастровой стоимости 15 млн. руб., + приобретается земельный участок под ИЖС, стоимостью 3 млн. руб., (налоговый вычет на покупку ранее не использовался).
налогооблагаемая база 15 х 0.7 = 10.5
с налоговым вычетом при продаже равный сумме расходов 10,5 - 7.0 = 3.5
с налоговым вычетом при покупке 3.5 - 2.0 = 1.5 х 0.13 = 195 тыс. руб.

(по материалам семинара А.Перепёлкина "Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами")

Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год - Закон от 29.12.2015 №391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Начало действия - с даты опубликования 29 декабря 2015 года.

Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Ведь речь идет об очень больших деньгах! В свое время в Государственную думу был внесен соответствующий проект закона. Принять его напрямую не получилось. Но попыток навязать населению дорогостоящие услуги без права выбора нотариат не оставлял и, как видно, не оставляет. И вот – маленькая победа.

Обязательному нотариальному удостоверению теперь подлежат следующие сделки:

Продажа доли в праве общей собственности
Эта новация по мнению нотариальной палаты обусловлена необходимостью защитить права сособственников квартир от «квартирного рейдерства» при продаже микродоли. Действительно, недобросовестный покупатель может приобрести незначительную долю квартиры (например 1/30) и получить право на проживание в квартире. После чего создать для соседей по квартире невыносимые условия проживания с целью заставить сособственников продать принадлежащие им доли по цене, ниже рыночной. Или другой вариант – заставить выкупить у недобросовестного покупателя его долю за цену, превышающую ее стоимость. Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.

Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ? Никак не защитит. Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет.

Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Так как сделки по продаже квартир, где собственниками являются несовершеннолетние, почти всегда альтернативные, то помимо удостоверения самой такой сделки нотариусы получат еще и бонус в виде удостоверения всех сделок в «цепочке».И еще один бонус – заверение согласий супругов на покупку недвижимости, необходимых при проведении нотариальных сделок.

Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе
Что в итоге? Сторонам сделок с недвижимостью необходимо готовится к стоянию в очередях и к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. А юристам и риэлторам предстоит безуспешно пытаться доказывать нотариусам, что их форма договора отчуждения наилучшим образом соответствует интересам их клиентов.

Нет сомнения, что нотариальное лобби и далее будет последовательно продвигать свои интересы. Очередной шаг к обязательному удостоверению всех сделок с недвижимостью сделан! С чем и поздравим нотариусов и всех нас!

Изменения внесены в Закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 24, пункт 2 статьи 30) и в Семейный кодекс РФ (пункт 3 статьи 35, пункт 2 статьи 38)

Read more: http://shakay-realty.ru/prodazha-doli-v ... z3xXOYG59T

таттел писал(а):оформляли на жену. в рег палате также при приеме документов потребовали нотариально заверенное мое согласие на покупку. но когда я его принес, сказали (там же в рег палате), что можно было обойтись без него при личном присутствии.