Форум о переезде в Краснодар

В настоящее время на территории муниципального образования город Краснодар сложилась неблагоприятная ситуация со строительством малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов.

Так по состоянию на 20.10.2009 администрацией муниципального образования город Краснодар было предъявлено 52 исковых заявления о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов. Только в последнее время на территории муниципального образования город Краснодар выявлено 7 малоэтажных и среднеэтажных жилых домов.

Указанные объекты возводятся застройщиками на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без изменения в установленном порядке вида разрешенного использования участка. Кроме того, строительство осуществляется без разрешения на строительство, а также без проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, что обуславливает возведение объектов сомнительного качества без детских площадок, парковок автотранспорта, элементов озеленения и.т.п.

Как правило, самовольно построенные дома, в том числе многоквартирные, не подключаются застройщиками к сетям инженерно-технического обеспечения в установленном порядке, что может повлечь при его эксплуатации опасность причинения вреда не только жителям данного дома, но и проживающим в соседних домах (в зоне застройки индивидуальными жилыми домами) района, в котором расположен указанный дом, поскольку соответствующими коммунальными организациями не выдавались технические условия и не выяснялись возможность подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, наличие резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса, наличие резерва мощности по производству соответствующего ресурса, что может повлечь возникновение перебоев в подаче коммунальных услуг гражданам, возникновение аварийных ситуаций.

При строительстве таких многоквартирных домов нарушаются требования по инсоляции смежно расположенных жилых домов, а также не соблюдаются технические разрывы между домами, что вызывает справедливые нарекания жителей и ведет к росту обращений в органы местного самоуправления и правоохранительные органы за защитой нарушенных прав.

Поскольку многоквартирные жилые дома расположены в массивах, которые в соответствии с проектами детальной планировки предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, нарушается предусмотренный проектной документацией баланс объектов социальной инфраструктуры для таких районов, поскольку заселение района увеличивается в несколько раз по отношению к предусмотренному, что ведет к нехватке школ, больниц и детских садов и вызывает негативную социальную ситуацию.

Большинство застройщиков в целях введения в гражданский оборот самовольных построек обращаются в суд для признания права собственности. Примерами таких застройщиков являются: Кныш А.В., Равичев А.С., Емтыль А.М., Харченко И.Д, Белый Р.А., Дагамук А.К., Абалян С.А., Корж Л.С., Ященко Р.А., Щетников А.В, Костюченко С.Н. и др.

Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании статей 168 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником только строительных материалов.

В целях предупреждения появления новых обманутых дольщиков в городе администрация муниципального образования город Краснодар рекомендует гражданам, планирующим заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, обратить внимание на следующее.

1.Прежде всего, необходимо внимательно изучить документы, имеющиеся у застройщика на земельный участок и разрешающие строительство. Экономия на помощи юриста в данном случае может повлечь значительное увеличение финансовых расходов в будущем.

У застройщика должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права аренды (в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более года он подлежит государственной регистрации). В любом случае земельный участок должен иметь целевое назначение – для строительства многоквартирного жилого дома.

Обращаем внимание, что решением городской Думы Краснодара от 24.09.2009 № 61 п.7 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар изложены в новой редакции, в соответствии с которой строительство многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования город Краснодар в территориальных зонах Ж.1.1. (зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара) и Ж.1.2. (зона застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара) не допускается.

Для строительства малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов выделена отдельная территориальная зона Ж.1.3., в связи с чем информируем всех застройщиков о том, что в случае если строительство домов начато без получения разрешения на строительство в тех территориальных зонах, где это не предусмотрено Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, администрация муниципального образования город Краснодар примет все предусмотренные действующим законодательством меры, направленные на снос таких объектов.

2.Граждане, приобретающие квартиры в самовольно возведенных многоквартирных жилых домах, не защищены гарантиями, установленными для участников долевого строительства Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов только имея следующие документы (статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»):

-документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

-разрешение на строительство;

-градостроительный план земельного участка;

- проектная документация, содержащая следующие документы:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

-разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса).

При этом, проектная документация в случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной экспертизе. В Краснодарском крае государственную экспертизу проектной документации и государственный строительный надзор при осуществлении строительства осуществляет ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» и Управление государственного строительного надзора Краснодарского края.

Проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и в Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

В соответствии со статьями 4, 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

-указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию);

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее 5 лет).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Невыполнение застройщиком данных требований закона затрудняет в дальнейшем защиту, в том числе и в судебном порядке, прав и законных интересов дольщиков, поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, как правило, не может быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю из-за допущенных застройщиком нарушений и отсутствия необходимой документации.

В таком случае применяется часть 3 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которой в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Что касается застройщиков, которые осуществляют строительство малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов без получения разрешения на строительство в территориальной зоне, где это допускается Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, призываем их приостановить строительные работы, получить заключение строительно-технической экспертизы о том, что возводимые ими объекты не угрожают жизни и здоровью третьих лиц, получить технические условия на подключение объекта к инженерным коммуникациям, принять меры на обеспечение строящихся объектов детскими и бельевыми площадками, площадками для сбора отходов и парковками, после чего администрация муниципального образования город Краснодар в целях защиты интересов дольщиков готова рассмотреть вопрос о признании права собственности на такие объекты в судебном порядке.

Обращаем также внимание застройщиков и иных лиц, которые за счет обманутых дольщиков пытаются извлечь материальную выгоду, пользуясь тем, что граждане не достаточно осведомлены о требованиях действующего законодательства, в следствие чего, у них необоснованно собираются дополнительные денежные средства на оформление документов, связанных с признанием права собственности в судебном порядке, администрация муниципального образования город Краснодар будет добиваться уголовного преследования в отношении таких лиц за мошенничество, самоуправство и незаконное предпринимательство. Также информируем жителей муниципального образования город Краснодар, что в случае если они сомневаются в добропорядочности застройщика, у которого хотят приобрести квартиру, они всегда могут обратиться в департамент архитектуры и градостроительства, департамент строительства, правовое управление администрации муниципального образования город Краснодар для получения информации о правомерности строительства интересующего их многоквартирного жилого дома.

Информация взята с сайта krd.ru

– Начиная с 2013 года, когда мы плотно занялись этим вопросом, сделано, безусловно, многое. Фактически стихийная застройка, когда без разрешительных документов возводились целые жилые комплексы, прекращена. Выявляемые сегодня самострои – это, в основном, случаи точечной застройки в зоне ИЖС, и здесь мы также будем пресекать попытки возводить здания без соблюдения требований действующего законодательства. Работу эту необходимо продолжать, при этом активнее взаимодействовать с горожанами, которые в этом плане нас поддерживают, оперативно реагировать на поступающие от жителей «сигналы» о возможных самостроях, проводить проверки и рейды совместно с правоохранительными органами, - сказал Владимир Евланов.
В совещании также приняли участие главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, начальник городского управления муниципального контроля Максим Бондарев, представители контрольных и надзорных ведомств, правоохранительных органов, в том числе – управления МВД РФ по Краснодару, службы судебных приставов.
Максим Бондарев сообщил, что в рамках работы по выявлению и пресечению незаконно возводимых объектов проводятся рейды в районах активной застройки, осмотр земельных участков, осуществляется контроль за строительством индивидуальных жилых домов площадью более 400 кв. м.
– Наиболее частые нарушения, которые сегодня допускают застройщики, связаны с несоблюдением требований, установленных разрешением на строительство, а именно – превышением разрешенной этажности, площади застройки, нарушением допустимых отступов от границ участка. Тогда как ранее объекты возводились вообще без какой-либо разрешительной документации на земельных участках, имеющих иное целевое назначение. От этого нам удалось уйти, – сказал Максим Бондарев.
По фактам незаконных строек администрацией города инициируются судебные разбирательства, готовятся иски о сносе самовольных построек. С целью недопущения регистрации права собственности на объекты незаконного строительства также налажено взаимодействие администрации города с Управлением Росреестра: введена практика обмена информацией по объектам, регистрация прав на которые вызывает сомнение.
По данным управления муниципального контроля, на сегодняшний день в производстве судов находятся 295 дел о сносе самовольных построек в Краснодаре, в том числе – 26 по многоквартирным домам, 76 – по административно-офисным зданиям.
Кроме того, в службу судебных приставов предъявлено 209 исполнительных листов о запрете ведения строительных работ в связи с судебными разбирательствами, из них – 22 запрета по многоквартирным домам, 26 – по объектам нежилого, коммерческого назначения.
В ходе совещания Владимир Евланов поставил задачу – усилить взаимодействие со службой судебных приставов по контролю за стройками, работы на которых были запрещены, и проведению сносов тех объектов, в отношении которых вынесены соответствующие судебные решения.
Также глава столицы Кубани отметил, что в последнее время поступает много нареканий от жителей в адрес городского департамента архитектуры и градостроительства, который занимается, в том числе, выдачей разрешений на строительство. В основном обращения касаются предоставления информации земельно-правового характера.
- В ближайшее время вам предстоит пересмотреть всю систему работы с обращениями граждан, наладить оперативную выдачу всех запрашиваемых жителями города сведений, что также позволит улучшить ситуацию с соблюдением законодательства в сфере строительства на территории Краснодара, - дал поручение Игорю Мазурку Владимир Евланов.

В ходе совещания обсудили и другие вопросы, связанные с незаконными стройками, в частности – обеспечение инженерной инфраструктурой уже введенных в строй в предыдущие годы объектов, организацию к ним подъезда пожарных машин и устранение других нарушений, допущенных нерадивыми застройщиками.

Как не стать обманутым дольщиком и защитить свои права

24.11.15, 13:12Краснодарский край


Долевое строительство – это прекрасный шанс получить хорошую квартиру в хорошем районе, сэкономив при этом значительную сумму по сравнению с покупкой готового жилья. Однако становясь участником долевого строительства, вы автоматически становитесь участником предпринимательской деятельности. А строительный бизнес, как известно, одна из рискованных для инвестиций сфер. И здесь главное все эти риски взвесить.

Застройщик фактически получает от дольщиков долгосрочное беспроцентное кредитование, его задача – построить на эти деньги жилье, сдать его хозяевам и получить свою прибыль. Но не всегда все идет так гладко, к тому же добросовестные застройщики составляют далеко не 100% рынка. Как же сделать правильный выбор? Тем более в условиях нынешней конкуренции, когда газеты пестрят объявлениями о "дешевых квартирах", а количество строительных компаний и не подсчитать.

О том, как не прогадать с выбором застройщика, которому можно доверить свои деньги, и что необходимо знать чтобы не стать обманутым дольщикам, порталу ЮГА.ру рассказала руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Ольга Корниенко.

Ольга Валерьевна, сейчас на рынке жилья так много предложений… Возможно ли в принципе потенциальному покупателю быть уверенным заранее, что он не будет обманут?

– К сожалению, заранее на 100% точно нельзя быть в этом уверенным. Ведь долевое строительство – это всегда риск. Вы рискуете получить жилье не вовремя, получить не то, на что рассчитывали, или в худшем случае вообще ничего не получить. Все эти случаи можно включать в понятие обманутый дольщик. И надо быть к этим рискам готовыми.
Для тех, кто не хочет рисковать, всегда есть выход – покупать готовое жилье. Но это уже, естественно, будет дороже. От вас никак не зависят причины рисков, но в ваших силах сделать так, чтобы их минимизировать. Самое простое и элементарное правило – не надо покупать у того, в ком не уверен.

Хорошо, давайте тогда начнем с выбора строительной компании. Допустим, приглянулись несколько проектов жилищных комплексов, но о застройщиках я особо ничего не знаю. Как мне понять, можно ли ему доверять и не обманет ли он меня?

– Чтобы избежать недобросовестных застройщиков, стоит просто позвонить нам в управление или написать письмо на электронную почту. Вас совершенно бесплатно проконсультируют – по закону ли строит тот или иной застройщик, когда строительство планируется завершить, у кого объект застрахован и т.д. Информация у нас открытая и гарантированно достоверная.

Также на сайте Unds.ru есть список "Внимание, они привлекают ваши средства незаконно". Еще один информационный проект "Только законная стройка" – карта долевого строительства Кубани размещенная на сайте Kontrolstroy.info. Там на интерактивной карте края можно увидеть, какие объекты строятся законно, какие – нет.

Добросовестный застройщик – тот, который строит по 214 ФЗ?

– Да, но тот же 214 ФЗ не убережет вас от риска не получить квартиру. Зато он гарантирует то, что вы получите назад свои деньги в случае, если что-то пойдет не так.

Почему же многие пренебрегают этим простым правилом и попадаются на удочку тех, кто незаконно привлекает деньги граждан?

– Все дело в том, что уровень знания законов теми, кто собирается вступать в долевое строительство, мягко говоря, оставляет желать лучшего. И когда встает выбор: дешевле, но у частного застройщика, или дороже, но по 214 ФЗ, очень многие выбирают первый вариант. И ведь это предложение рождает спрос – нам и дальше будут продавать самострои на септиках и с упирающимися друг в друга балконами, пока мы их будем покупать, лишь бы сэкономить.

Почему стоимость жилья, которое строится по закону, получается выше? И почему в этом случае не стоит гнаться за экономией?

– Из чего обычно складывается стоимость квадратного метра? Это стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих, расходы на обеспечение электроснабжения стройки, на охрану стройки и т.д. Кроме того, в цену за квадратный метр включена стоимость создания проекта, стоимость услуг по техприсоединению (это гарантированно значит, что ваш дом будет подключен к инженерным сетям и иметь достаточную мощность водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения).

Что происходит в случае частной застройки? Если дома строятся без разрешения на строительство, то проект (если он вообще был) не проходил госэкспертизу и не получил положительного заключения. А почему? Как один из вариантов объект не обеспечен возможностью технологического присоединения к сетям.

Застройщик, продавая вам квартиры, знает, что этого всего нет. Некоторые из них надеются, что по завершении строительства дом можно будет "посадить" на какие-то частные сети и узаконить потом в судебном порядке. Но можно представить, какой мощности эти сети будут. А в Краснодаре, к сожалению, эта практика очень распространена.

Если подытожить, самострой выходит дешевле, потому что нет сетей, нет проекта, нет экспертизы, нет детской площадки, нет парковки – то есть тех затрат, которые несет застройщик работающий по 214 ФЗ.
Кроме того, если вы заключаете договор с нечестным застройщиком, вы не соблюдаете нормы закона – договор не проходит регистрацию в установленном порядке.

И чем это грозит дольщику?

– Если вы при заключении договора не соблюли нормы закона, то государство никак вас защитить уже не сможет, если застройщик решит вас обмануть.

В случае, когда договор заключен по 214 ФЗ, и он прошел регистрацию в установленном порядке, государство гарантирует, что ваша квартира не будет дважды продана, что ваша квартира будет построена в заявленный срок (если же нет – застройщик заплатит вам неустойку), у вас будет обеспечение: в залоге будет находиться участок или объект незавершенного строительства – дом. Если ваш дом начал строиться после 1 января 2014 года , то ваш договор также будет обеспечен страхованием. Для всего этого вам нужно только одно: зарегистрировать ваш договор в Росреестре.

Давайте отдельно остановимся на договоре с застройщиком. На что нужно обращать внимание еще на стадии его заключения?

– Прежде чем подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо посмотреть ряд обязательных для застройщика документов. Это правоустанавливающие документы на землю (это может быть аренда, субаренда и собственность), при этом они должны быть оформлены именно на ту организацию, у которой вы покупаете квартиру. Тут надо быть внимательным и избегать наличия фирм -"двойников", вроде "Строй-Ка" и "Строй Ка".

Также должно быть разрешение на строительство: если оно есть, следовательно есть проект, получивший положительное заключение госэкспертизы, и договор на обеспечение техусловиями (вода, газ, тепло и т.д.).

Если все в порядке, берете договор долевого участия и проверяете, та ли самая фирма прописана в нем. В самом договоре должны быть:

– четкое описание объекта долевого строительства (к примеру, 1-комнатная квартира, на 5 этаже, площадью такой-то, высота полотков такая-то и т.п., расположенная по адресу такому-то);
– цена объекта недвижимости (тут обязательно надо проверить, чтобы в договоре отсутствовала возможность изменения цены в одностороннем порядке застройщиком;
– сроки оплаты договора: оплата цены договора вами осуществляется только после государственной регистрации договора. Это очень важный момент. Если застройщик хочет с вас получить деньги до госрегистрации, это нарушение закона, за которое фирму могут серьезно оштрафовать (штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей).

Далее смотрим срок передачи вам объекта недвижимости, он должен быть указан конкретно. При этом нужно помнить, что срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи вам объекта – это абсолютно разные и часто далеко стоящие друг от друга даты. Штрафные санкции застройщику могут быть начислены именно после просроченной даты передачи жилья вам.

Кроме того, если вы становитесь дольщиком объекта, по которому первый договор долевого участия заключен после 1 января 2014 года, то в вашем договоре о долевом участии в строительстве должна быть указана информация о том, как застрахована ответственность застройщика за своевременное исполнение его обязательств. Это может быть либо договор страхования, либо поручительство банка, либо банковская гарантия. И, самое главное, договор может быть заключен только с юридическим лицом, никаких физлиц и индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, даже если строительство ведется по 214 ФЗ, это не избавляет от риска стать обманутым дольщиком, но дает гарантии государства, что вы не останетесь ни с чем.

– Совершенно верно.

Как в крае решается вопрос по завершению строительства проблемных объектов уже обманутых дольщиков?

– Изначально был сформирован реестр проблемных объектов, информацию по которым собрали и предоставили администрации муниципалитетов. По их же инициативе проводился поиск инвесторов, которым предоставляли компенсационные земельные участки, а они в свою очередь достраивали проблемные объекты.
Также в рамках краевой программы "Жилище" и государственной программы "Комплексное и устойчивое развитие Краснодарского края в сфере строительства, архитектуры и дорожного хозяйства" были предусмотрены средства на техническое присоединение объектов к сетям.
Говорить о том, будет ли продолжена практика по финансированию подключения проблемных объектов, пока рано – все будет зависеть от наполняемости и сбалансированности бюджета.

А что еще делается государством для повышения уровня защищенности интересов дольщиков?

– Недавно как раз вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые ужесточают требования к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками.

Страхование предусматривает, что даже если застройщик не передал вам в срок квартиру, и наступил страховой случай, вы однозначно получите назад свои деньги и процент за несвоевременное исполнение обязательств.

Система страхования при правильном развитии должна в принципе исключить понятие обманутых дольщиков в той части, в которой люди могут лишиться своих денег. То есть риск не получить квартиру останется, но риск не получить ни чего исчезнет, страхование гарантирует возврат вложенных денежных средств.

Смотрите также

Ольга Корниенко: Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве и защите прав дольщиков (интервбью)

Автор: Елена Лободина