Форум о переезде в Краснодар

Что делать покупателям квартир в новостройке, если строительная компания накрылась закон «О несостоятельности (банкротстве)»
Куча полезной информации по новостройкам - фото, мнения владельцев, ответы застройщиков - http://dolevoe.net.ru/
ПРИЁМ ИНФОРМАЦИИ ОТ ГРАЖДАН ПО ВОПРОСАМ НЕЗАКОННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Администрация г.Краснодар
Неплохой строительный форум http://www.skyscrapercity.com/forumdisplay.php?f=1562
Ответы от АРТЕМА: Какие проблемы могут подстерегать при покупке Новостроя?
Прием – передача построенной квартиры: что нужно знать?
Путаница в системах учета площадей от Людмилы lyu
Как выйти из долевого строительства? Здесь
Участие в долевом строительстве: возможности и риски
Панель или монолит: какая новостройка лучше?

Для познавательных целей Карта новостроек Краснодара

http://dolevoe.net.ru/novostroyki

еще раз о частных застройщиках http://forums.drom.ru/krasnodar/t1151294989-p128.html

ни одному, пусть и хорошо разрекламированному, частному застройщику не выдается разрешение на строительство многоквартирных домов с этажностью выше 3. Так что приобретая такое жилье, можно допускать и самое неприятное развитие ситуации, например однажды чиновников не устроит размер взяток, за которые происходит узаконивание этих домов, через выше стоящую судебную инстанцию могут обязать превратить жилой дом в 6этажей в 3х этажный, на который застройщик собственно и получал разрешение. Ведь подобные прецеденты имели место быть в крае. Плюс ко всему прочему, коммуникации в районах массовой застройки не рассчитаны на такие нагрузки. Застройщиков вряд ли волнует подобный момент, к примеру - дому 3года, свидетельство о гос.регистрации на руках, а договоров ни с электросетями ни с водоканалом нет у УК до сих пор. Так что будьте готовы что счета на оплату за комм. услуги будут значительно выше, чем в "городе". Отопление в этих домах автономное, обещают что котельная будет на газу, по факту на диз. топливе, что у нас с ценами на ГСМ думаю не стоит рассказывать. Очень часто в котельной то нет солярки, то котлы выходят из строя из за низкого качества топлива(ремонтируется между прочим за счет жильцов)в это время у вас нет горячей воды и отопления, будете вдвое больше тратить и без того дорогую электроэнергию. Будьте готовы что первоначальный план застройки изменят и в 4х метрах от вашего окна построят еще одно такое же бюджетное жилье. И такой разрекламированный и уютный райончик превратится в настоящее "гетто". Будьте готовы что постоянно будут проблемы с парковочным местом, это непозволительная роскошь у частных застройщиков, живете в бюджетном доме - бюджетно и передвигайтесь на общественном транспорте, такая видимо у них политика. Еще из - это благоустройство придомовых территорий, забудьте об этом, готовьтесь к бесконечной грязи и строительной пыли а так же к тому что все придется делать своими руками и не факт что соседи разделят ваш энтузиазм по поводу благоустройства. Детей для прогулок придется вывозить куда нибудь, районы с такой застройкой практически не предназначены для этого, ну если вас устраивает площадка в 10кв.м окруженная припаркованными машинами, из детских развлечений пара качель и лавочка для вас, если это устраивает вашим требованиям то все ок, за детей можно не переживать. Это нюансы, которые навскидку пришли в голову, и как то много букафф получилось))))...
Так что покупка такого жилья это определенного рода риск и испытание ваших нервов, а рисковать или нет это ваше дело.
P.S сам приобрел жилье в таком доме. Безусловно проблемы в сфере жкх присутствую почти везде, НО у жильцов таких домов этих проблем увы больше.

lyu писал(а):Если вы про эту Родина http://rodina-kuban.ru/about/, то это разновидность частного застройщика, они теперь разными фирмами называются.

еще одно обсуждение этого застройщика и не только его, вот небольшой отзыв

Лично меня ооочень смущает цена, нормальная компания не может строить за такие деньги. Это НИЖЕ самоокупаемости. Главные затраты на строительство это 1. Стоимость земли. 2. Само строительство. 3. Подводка и подключение инженерных коммуникаций.
Компании, которые все делают по закону, просто не иогут продавать жилье ниже 30-35 тр за 1 кв м. Даже если это самое дешевое жилье. Так что у компании явные провалы есть по какому-то из трех параметров.
Тот же ОБД который строит просто конвеером отдает свои квартиры не ниже 30 тр за 1 кв м (и то - государству, в розницу - выше), и тратит на рекламу явно меньше Родины. Вот не поверю, что здесь нет никакого подвоха. А завтра ужесточат правила ввода в эксплуатацию жилья (а в этом направлении какждый год что-то придумывают новое), и завтра все "родинцы" будут рыдать с неоформленными документами. А про ДевелЮг: да, ребятам тяжко в кризис пришлось, но они кого-нить кинули, отказались от своих обязательств? Достроят, никуда не денутся. Все в долгах, как в шелках, а строят и общаются с народом. А вот что "родинцы" не исчезнут, если хоть чуть-чуть жареным запахнет, - у меня лично уверенности нет.
http://forums.kuban.ru/showthread.php?t ... highlight= родина

Я бы не была столь категорична в отношении частных застройщиков, у них есть минусы, никто не спорит, но это все же отдельные квартиры. Припарковаться большая проблема в любом доме г.Краснодара, если у вас не жилье бизнес класса с собственным парковочным местом за отдельную плату от 350труб на стадии строительства и до 1000труб в готовом состоянии. И на нашем форуме это могут позволить себе единицы.
Сейчас на ул.Московской строятся дома на земле у которой поменяли статус с ИЖС на для строительства многоэтажных домов. И разрешение на строительства многоквартирного дома застройщики получают в период строительства. Все эти проблемы описанные в сообщениях с дрома относятся к застройки 2008-2009гг. Сейчас ситуация немного иная. На Есенина строят семиэтажки с лифтами.
На чем экономят.
1.Архитектурно-строительный проект. Я не говорю, что его нет вообще, но он гораздо дешевле чем в Дивелопмент-Юге.
2.Штат работников -бухгалтера,экономисты и другие вместе с обслуживанием помещения, в котором они работают.
3.Стоимость кредита. Все крупные застройщики строят на кредитные деньги.
И этот список еще можно продолжать...

первый автор так и пишет, что покупка была в 2008 году и описывает состояние своей квартиры сегодя... завидовать нечему, надо сказать...
может, конечно, уже дела у застройщиков пошли на поправку, но бизнес по-русски еще не отменили, поэтому чем больше у покупателя будет инфы и вопросов - тем лучше для него же. к сожалению, реалии на рынке недвижимости таковы, что если что-то случается, то практически невозможно вернуть все в исходное или получить адекватную защиту и компенсацию от государства

lyu, да я тоже слышал, что начинают семиэтажки строить на свайных фундаментах. Только думаю, что и цена возрастет тысяч на 5 минимум с метра. Парковка это да, практически везде мест не хватает, хотя у Тауруса на Российской все нормально с этим, и жилье не бизнес-класса.
По тем пунктам экономии, что вы написали, не совсем все так.
1.Проект. Практически все дома в городе строят по типовым проектам, кроме эксклюзивных (в таких домах стоимость будет от 50 штук)
2.Штат сотрудников. На этом съэкономишь копейки.
3.Не все строят на кредит. Пример "Нефтестройиндустрия-ЮГ", но это как исключение)

На фундаменте квартиры от 23,5тр м2

Товарищи, если не сложно, подскажите, пожалуйста, новостройки на Российской (ЖК Екатеринский) и на Есенина считаются отдаленными районами? Или "перспективными и развивающимися", как написано в рекламе?

Ну они сейчас отдаленные, но перспективные и развивающиеся, действительно

wanglan писал(а):Товарищи, если не сложно, подскажите, пожалуйста, новостройки на Российской (ЖК Екатеринский) и на Есенина считаются отдаленными районами? Или "перспективными и развивающимися", как написано в рекламе?

То что эти районы развивающиеся- это действительность, но на особых перспективы рассчитывать не стоит. Застроят все кругом такими же малоэтажными домами, частные застройщики не строят социальные объекты - школы и детские сады - это только нарастающая проблема

Высшая мерка
Простая задача из области геометрии — правильно измерить площадь квартир — застройщикам зачастую не по зубам. Финальные габариты жилья в новостройках с переменным успехом оказываются то больше, то меньше заявленных. Какая сторона должна нести финансовую ответственность за неточность измерений и вообще обязана ли она ее нести, зависит от того, как именно составлен договор с покупателем.

Двухметровый спор
Летом в одном из судов рассматривался иск к компании-застройщику. Суть требований была такова. Истица заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. Согласно ему, компания обязалась передать покупательнице в собственность квартиру проектной площадью 42,1 кв. м, а покупательница, в свою очередь, должна была своевременно оплатить недвижимость исходя из цены квадратного метра, зафиксированной на момент подписания договора. Свою часть обязательств истица выполнила в полном объеме, однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась меньше на 2,1 кв. м. У покупательницы не было никаких сомнений, что ей обязаны финансово компенсировать избыточно оплаченные метры. Мотивируя свои исковые требования, она ссылалась на пункт договора об участии в долевом строительстве, где говорилось, что окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры органами государственной инвентаризации и при отклонении фактической площади от проектной либо дольщик производит доплату, либо, напротив, застройщик возвращает дольщику избыточные средства. В данном случае, по мнению истицы, платить должен был застройщик.

Казалось бы, результат судебного процесса был предопределен. Однако на практике все сложилось иначе: ответчик явился в суд не с пустыми руками. Он пояснил, что в проектной площади квартиры учитывались габариты лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. При этом в техническом паспорте построенной квартиры, на который ссылалась истица, эти помещения не фигурируют. Если же сделать дополнительные расчеты с учетом половины площади лоджии (то есть с примененным для вычисления проектной площади коэффициентом 0,5), окажется, что реальная площадь квартиры не только не уменьшилась, а, напротив, увеличилась на 2,15 кв. м. Исходя из этих измерений, застройщик предъявил встречный иск, потребовав с истца доплаты за лишние метры, мотивируя его тем же самым пунктом заключенного с покупателем договора. В итоге суд выиграл застройщик.

Игра по понятиям
Путаница в системах учета площадей — давняя проблема рынка недвижимости. Покупателям более известна норма, указанная в статье 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в 2005 году. Там прописано, что "общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". Этим же документом пользуются и органы государственной инвентаризации, выдавая технические паспорта квартир.

Однако существует целая группа иных документов, которые применяют строители и проектировщики. Например, СНиП 31-01-2003 о жилых многоквартирных зданиях ссылается на "Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 сентября 2000 года. А там говорится, что "общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0".

На первый взгляд документы противоречат друг другу. А значит, как это заведено в юриспруденции, справедливым должен оказаться более "свежий" документ, то есть Жилищный кодекс с изложенным в нем подходом к измерениям площадей. Однако если присмотреться внимательнее, замечаешь, что в Жилищном кодексе говорится об "общей площади жилого помещения", а в инструкции и СНиПе фигурирует "общая площадь квартиры". Понятия, конечно, похожие, а для непрофессионала — и вовсе идентичные, однако с юридической точки зрения совершенно разные. Поэтому покупателю заранее нужно внимательно изучить договор и понять, о чем в нем идет речь — о жилом помещении или все-таки квартире.

Квартира с иллюзиями
Одними балконами и лоджиями измерительные казусы не ограничиваются. В зоне риска находятся все квартиры так называемой свободной планировки, когда жилье передается покупателю фактически как единое открытое пространство, в котором изолированы разве что зоны санузлов. Такие квартиры доминируют практически во всех монолитных новостройках уже более десятилетия, однако юридически понятие "квартира свободной планировки" до сих пор никак не закреплено. Как поясняют во ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ", квартира свободной планировки считается частью объекта незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает оформления технического и кадастрового паспортов на такую квартиру.

Однако тут есть свои нюансы. Как пространство без внутренних перегородок могут выглядеть два принципиально разных продукта. Первый — это "квартира свободной планировки", что с точки зрения БТИ трактуется как "однокомнатная квартира", даже если в ней сто с гаком квадратных метров. Общая площадь такой квартиры может отличаться от проектной лишь в том случае, если изменится расположение внешних стен. В последующем, когда покупатель самостоятельно будет дробить квартиру на комнаты и итоговый вариант согласовывать с БТИ, общая площадь, конечно же, уменьшится — за счет толщины стен. Однако застройщик компенсировать эти изменения однозначно не будет, поскольку сам к ним не причастен.

Второй внешне похожий продукт — "квартира в проектном решении". По сути, это те же внешние стены, дополненные иллюзией межкомнатных перегородок, выложенных слоем в "полкирпича". Однако эти иллюзии жестко зафиксированы на бумаге в виде проекта планировки, они же учитываются в БТИ как узаконенная планировка. К слову, используемая в проекте толщина иллюзорных стен вовсе не обязана соответствовать габаритам кирпича (в некоторых строительных нормах, например, в качестве минимально допустимой нормы указывается значение в 10 см). Если же в последующем на практике ее уменьшить, то площадь квартиры увеличится. Доплачивать застройщику за лишние метры не придется, зато возникнет необходимость узаконить изменения планировки. То же самое произойдет и в том случае, если покупатель предложит свой, принципиально отличающийся от исходного проект планировки.

Плавающие стены
Если отличия в площади квартир связаны не с измерительными казусами, а с реальным изменением габаритов, разгадку следует искать в применении строителями иных конструктивных решений, чем те, что были заложены в первоначальном проекте. Как объясняет генеральный директор проектной компании "Фирма "Истокстрой"" Андрей Безруков, понятие "проектная площадь", которая обычно встречается в договорах, может совпадать с теми значениями, которые заложены в первоначальном проекте. Однако сам такой проект носит лишь промежуточный характер. Специально для нужд строителей на его основе разрабатывается рабочая документация, причем в процессе ее разработки проект может быть оптимизирован, в него могут быт внедрены иные инженерные решения, конструктив здания усилен из-за специфики геодезии строительной площадки, одни строительные материалы изменены на другие. Положение несущих конструкций может быть несколько изменено, внешние габариты здания подкорректированы. И предвидеть эти изменения заранее, на самых ранних этапах строительства практически нереально даже в индустриальных панельных домах, не говоря уже о монолитных. Как следствие, автоматически изменятся и реальные габариты квартир. Как в большую, так и в меньшую сторону.





Источник: Коммерсантъ. Дом

А я складываю метры по планировке и у меня никогда заявленные размеры не получаются. Оказывается, вот где собака зарыта - на балконе! Я ещё смотрю - написано: балкон-0,5. Как так? Может, думаю, у них это нормально - такие мизерные балконы? Теперь понятно - это понижающий коэффициент. А что, застройщику слабо сразу это покупателю разъяснить? Тогда бы человек сразу бОльшую по площади квартиру рассматривал, а не судился потом.

lyu писал(а):

wanglan писал(а):Товарищи, если не сложно, подскажите, пожалуйста, новостройки на Российской (ЖК Екатеринский) и на Есенина считаются отдаленными районами? Или "перспективными и развивающимися", как написано в рекламе?

То что эти районы развивающиеся- это действительность, но на особых перспективы рассчитывать не стоит. Застроят все кругом такими же малоэтажными домами, частные застройщики не строят социальные объекты - школы и детские сады - это только нарастающая проблема

А где же тогда квартиру покупать? Обсмотрела уже кучу вариантов в новостройках, но никак не могу определиться с районом...

wanglan писал(а):
А где же тогда квартиру покупать? Обсмотрела уже кучу вариантов в новостройках, но никак не могу определиться с районом...

тут советы не помогут, надо хотя бы месяц в КРД пожить, тогда сами и определитесь, что Вам подходит.

всем советую - покупайте достоевский 2. сам бы купил.