Как оформить титульное страхование недвижимости
Можно ли быть абсолютно уверенным в действительности сделки, приобретая жилье на вторичном рынке? Да, риелторы проверяют документы, как правило, гарантируют чистоту сделки, но если случится какой-либо просчет, никакой финансовой ответственности они не несут. Тем не менее реально действующие механизмы, которые защищают интересы участников сделок с недвижимостью, в России есть и работают. Практически полной гарантией от непредвиденных неприятностей является страхование титула собственника.
Что такое "титул"
По мере того, как в России все больше недвижимости вовлекается в оборот, появляются все новые формы сделок, сами сделки кредитуются банками, а объекты обрастают историей. К сожалению, впоследствии довольно большой процент сделок расторгается по разным причинам, невзирая на то, что покупатели, риелторы и нотариусы изо всех сил выявляют обстоятельства, которые могут привести к отчуждению собственности. Потребность в защите прав собственника возрастает с каждым днем.
Механизм, позволяющий решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает ваши интересы в случае непредвиденной утраты вновь приобретенных квартиры / дома / строения / земельного участка. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя.
Титульное страхование гарантирует выплаты в случае обнаружения фактов и событий в прошлом, влияющих на права собственников, которые невозможно досконально проверить и документально подтвердить накануне или в момент сделки. Таким образом, при заключении договора титульного страхования клиент получает защиту по тем рискам, которыми он не в состоянии управлять.
Чем оправдано приобретение страховки
Любопытно, но о титульном страховании знают далеко не все риелторы, 40% сделок с недвижимостью россияне вообще проводят без риелторов - вполне закономерно, что информированность граждан в этой сфере крайне низка. При этом на практике часто бывает так: средства на покупку жилья люди находят, а потратиться на полис (который гарантирует, что если по каким-то причинам покупатель останется без этого самого жилья, то он хотя бы компенсирует убытки) часто не считают нужным.
Но если заранее подумать, что при худшем варианте развития событий можно лишиться не только квартиры и вложенных в нее средств, но (в случае ипотечной покупки) еще и остаться должным банку, то потраченные на страхование титула несколько тысяч рублей лишними не покажутся. Что же касается цифр, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгают по тем или иным основаниям, составляет 1,5-2% от всех зарегистрированных сделок, и это число постоянно растет. Как растет и число мошенников, владеющих техниками по отъему и присвоению приобретаемого вами жилья. За каждым случаем стоит реальная трагедия, потеря денег и недвижимости. Покупка полиса при этом помимо финансовой защиты обеспечивает дополнительный профессиональный аудит и юридическую поддержку.
От каких рисков защищает "титул"
Застрахованным риском является утрата жилья или земельного участка вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Помимо случаев, носящих противозаконный характер, это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.
Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершении сделок по поддельным или подложным документам, совершения сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.
Таким образом, если жилье приобретается на вторичном рынке, особенно если оно ранее уже прошло через несколько сделок купли-продажи, застраховать титул имеет смысл в любом случае.
От чего зависит величина тарифа
Страховка на год стоит, как правило, от 0,3% до 0,5 % (в особо сложных случаях тариф может доходить до 1,8 %) от действительной стоимости объекта и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости. Размер страхового тарифа определяется по результатам предстраховой экспертизы специально уполномоченным сотрудником страховой компании – андеррайтером. В целом тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента). При единовременной оплате страховой премии за весь срок страхования клиенту предоставляются значительные скидки. По некоторым программам, например реализуемым совместно с риелторскими компаниями, могут предлагаться специальные тарифы. Но в любом случае эта стоимость примерно в 8-10 раз меньше комиссии риелтора.
Что же касается сроков, то наиболее актуально покрытие от 1 года до 3 лет, но в отдельных случаях целесообразно увеличивать срок (например, по требованию инвесторов или в ситуации, когда в истории права собственности нарушались права несовершеннолетних детей). В некоторых случаях востребован срок страхования пять лет.
Особенности титульного страхования при ипотечной сделке
Этот вид страхования часто требуют банки в составе ипотечного страхования, а как отдельно предлагаемый продукт он востребован у собственников недвижимости и инвесторов в гораздо меньшей степени. Здесь важно помнить, что когда при ипотечном кредитовании не требуется покупка полиса, банк оставляет этот риск на себе и закладывает его в тарифную ставку по кредиту. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату страхового возмещения в пользу банка, который уже не имеет права требовать возвращения кредита в размере полученного страхового возмещения.
До какого момента страховщик сопровождает сделку
При заключении договора титульного страхования, а также в течение всего срока его действия клиент получает от страховой компании предстраховую экспертизу права собственности, юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту его интересов в судебных и внесудебных спорах.
Предстраховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком, для чего могут быть задействованы андеррайтеры (специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его принятии на страхование и назначении страхового тарифа), юристы, сотрудники службы безопасности и др.
Здесь важно помнить: объекты с очевидными дефектами в праве собственности, по которым имеются судебные споры; объекты, поступившие в собственность по договору ренты, если после смерти получателя ренты прошло менее года; объекты, по которым отсутствуют основные документы, прежде всего правоустанавливающие, страховая компания скорее всего не будет страховать.
Исключения из страхового покрытия при страховании титула
Есть ряд исключений, на которые не распространяется этот вид страхования:
- если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
- если наступила гибель или уничтожение имущества (это риски должны компенсироваться по другому виду страхования - имущества);
- если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенное имущество;
- если застрахованный имущественный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);
- если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;
- если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.
Алгоритм действий
Решив заключить договор титульного страхования, обратиться в страховую компанию или к ее представителю (которым может выступать риелторское агентство) следует еще на этапе подготовки сделки. Для этого надо написать соответствующее заявление о страховании.
Страховщик после получения заявления вправе потребовать от вас:
- Обеспечения возможности проведения осмотра и экспертизы принимаемого на страхование имущества.
- Представления документов, подтверждающих права страхователя (выгодоприобретателя) в отношении принимаемого на страхование имущества и дополнительных сведений, прямо или косвенно связанных с обстоятельствами, имеющими значение для определения вероятности наступления страхового случая и возможной величины убытка от его наступления.
На основании полученных документов и сведений страховщик проводит предстраховую экспертизу, при этом при ее проведении страховщик может давать рекомендации по проведению мероприятий, снижающих степень риска.
По результатам проведения предстраховой экспертизы страховщик выносит решение о принятии или об отказе в принятии титульного риска на страхование. При положительном решении заключается договор титульного страхования и уплачивается страховая премия.
В случае, когда договор титульного страхования был заключен до регистрации права собственности на страхователя, но по каким-то причинам в регистрации права собственности ему было отказано, уплаченная страховая премия будет возвращена ему в полном объеме.
В договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.
Существенными условиями договора титульного страхования являются следующие положения:
- Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь указал заведомо ложные сведения при заключении договора страхования, то страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным и применения последствий, предусмотренных пунктом 2 Статьи 179 ГК РФ.
- Страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о возникновении всех обстоятельств, следствием которых может стать наступление страхового случая.
В любом случае важно помнить, - какие бы обстоятельства не всплыли после заключения вами сделки, основанием для прекращения вашего права собственности является только решение суда, вступившее в законную силу. На основании такого решения производится запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с этого момента право собственности прекращается.
В страховую же компанию следует обращаться, как только стало известно о возникновении спора или подаче иска в отношении права собственности, после чего страховая компания обеспечит клиента поддержкой в суде, а при неблагоприятном решении суда – страховая компания в установленный договором страхования срок выплатит страховое возмещение.
Покупка квартиры
Добавлено: 08 окт 2011, 11:18
lyu
Я бы ещё добавила - старые соседи. Чем я люблю новостройки любые и от частных застройщиков и бизнес класс без разницы - это особые соседи. Это люди купившие жилье, не важно каким образом у них нашлись деньги, по сути они все переселенцы и не важно как далеко они переехали, в какой то степени они равны по статусу, если выбрали жилье в одном доме.
Добавлено: 08 окт 2011, 11:48
lyu
А я вот задумалась, какой "не минус" в деревянных перекрытиях?
Добавлено: 08 окт 2011, 12:14
maritim
"Не минус" - это экологичность. А минус - пожароопасность.
Добавлено: 08 окт 2011, 12:25
lyu
Какая там экологичность, когда эти перекрытия сгнивают и падают на голову живущим снизу, там уж не до экологии...
Добавлено: 08 окт 2011, 12:29
maritim
Да нет, там ничего не падает и не сгнивает. Я сама в таком доме жила. Там все нормально. Дерево думаешь на сколько расчитано? Да намного.
И потом у многих домов перекрытия все-таки не деревянные уже, а поменяны.
Добавлено: 08 окт 2011, 12:43
Gulliver
Не знаю у кого как,но в моём понимании в "Сталинках" не бывает деревянных перекрытий, в годы когда их строили дерево уже не использовали....
Добавлено: 08 окт 2011, 12:47
maritim
Еще часто встречаются т.н. смешанные перекрытия, т.е. во всей квартире они деревянные, а в ванной и туалете - бетонные.
Не знаю как в Москве, но у нас в этих домах обычно именно смешанные.
И еще видели, трубы на крышах этих домов? Так вот, там были печки, а потом их убрали. Мы когда делали ремонт на кухне, то в дымоходе нашли обгоревшую газету "Советский спорт" по-моему от 1961 года.
И еще плюс деревянных перекрытий - это всегда теплый пол.
Покупка квартиры
Добавлено: 08 окт 2011, 12:55
Gulliver
maritim писал(а):Еще часто встречаются т.н. смешанные перекрытия, т.е. во всей квартире они деревянные, а в ванной и туалете - бетонные.
Не знаю как в Москве, но у нас в этих домах обычно именно смешанные.
И еще видели, трубы на крышах этих домов? Так вот, там были печки, а потом их убрали. Мы когда делали ремонт на кухне, то в дымоходе нашли обгоревшую газету "Советский спорт" по-моему от 1961 года.
И еще плюс деревянных перекрытий - это всегда теплый пол.
"Перекрытия в сталинских домах нередко деревянные или комбинированные — в местах санузлов применялся бетон. При реконструкции или ремонте после пожаров деревянные перекрытия нередко заменялись на плиты. Также использовались и железобетонные перекрытия — в основном монолитные. В более поздних сталинках уже применялись изготовленные заводским способом железобетонные плиты. Для звуко- и теплоизоляции применялись шлак и керамзит."
Покупка квартиры
Добавлено: 08 окт 2011, 13:03
maritim
В Москве уже наверняка все перекрытия поменяли. Это вам не провинция.
А на счет градации - у нас есть и 2-х, и 4-х, и 5, и 6-этажные дома до-и послевоенного периода. Поэтому "сталинки" это в московском понимании или нет, я не знаю.
Но что перекрытия в них деревянные, а точнее смешанные, и то что эти перекрытия никто еще не менял и не известно будет ли менять когда-нибудь - это абсолютно точно.
У нас эти квартиры называются "полногабаритными", как я уже говорила, поэтому такие это "сталинки", как например в Москве и столицах республик бывшего СССР или нет - я не знаю. Может так оказаться, что и не такие. Потому, как повторяю, провинция
Gulliver , ответ написала до того, как увидела ваше последнее сообщение.
Покупка квартиры
Добавлено: 08 окт 2011, 13:11
Рola
немного о сталинках - боковые квартиры более 200 квадратов... как-то нелепо смотрятся на таких домах спутниковые тарелки и кондиционеры. очень жаль, что дома разрушаются Жилые многоквартирные дома, построенные в 1937-40хх. годах по проекту А.И. Порецкого и Н. А. Бигачева. Типичный пример сталинской монументальной архитектуры со скульптурами в стиле Веры Мухиной, возвышающемися на крыше. На месте этих домов раньше располагалась датская телеграфная контора.
В настоящее время, дома разрушаются - капитальный ремонт не делался десятки лет. Центральный фасад осыпается, центральной канализации нет, а её замену, выгребную яму не чистили много лет.
[youtube][/youtube]
Добавлено: 08 окт 2011, 17:41
Olga W
Олег 242
Олег, а если наоборот. Ты находишь покупателя самостоятельно (есть индивидумы, которые не пользуются услугами агентств), приводишь его с документами в агентство, а они уже юридически сопровождают сделку, т.е. проверяют юр.чистоту, готовят документы и проч. И соответственно берут только 8 тысяч (в других источниках смотрела - 15 тыс.). Это реальный вариант или из области фантастики? И еще, простите меня зануду :-) Я не понимаю, почему сейчас так популярна передача денег через банковскую ячейку. Ведь туда можно положить все что угодно, но только не деньги, или как вариант фальшивые деньги, и продавец обнаружит это когда уже все доки подписаны, т.е. недвижимость перешла в др.руки. Почему нельзя просто прийти в банк и покупатель положит деньги на счет продавца, причем на мой взгляд, это 100% надежность. Может я чего-то не понимаю про ситуацию с ячейкой... И потом, для закладки денег в ячейку, их придется носить из одного банка в другой (как вариант) наличкой в "чемодане" как Корейко, а если тебя в этот момент ограбят? Извините, за такое множество вопросов :-)
Добавлено: 09 окт 2011, 10:38
lyu
Olga W
Находите продавца самостятельно и ничего сложного нет в самостоятельном оформлении сделки, требуйте от продавца полного пакета документов, это он должен их предоставить. В любой регистрационной палате или в соседнем здании обычно есть юрист, который составит договор купли продажи... и на подписание.
Про риэлтеров...
Почему в начале говорят только о 3%, потому как в Краснодаре работа четко разграничена (и получение денег то же).
Риэлтеры продают свою услугу, т.е. поиск объекта, продажу объекта. А потом уже на юр.усуги вас уговаривает директор и юрист. От юр.услуг вы вправе отказаться и сделать все сами.
