Продажа квартиры (ипотека)

Вартовск · #1

Вот и первый "нежданчик" преподнесла нам Судьба при реализации проекта "Алга на Юга". Решил написать, возможно кому-нибудь пригодится.

Продаем квартиру, одним из кандидатов на покупку оказалась молодая семья из трех человек, округ дает им субсидию на ребенка, а так же льготный ипотечный % (проще говоря, ипотечный процент для них не 14%, а 7,5%). Короче, конфетка, а не покупатели. Предлагают залог 100К, но мы отказались.
Пока сборы документов на квартиру, получение разрешения из опеки на продажу долей детей... проходит месяц. Все готово, сдаем в банк пакет документов, все улыбаются - уверенность в нашем успехе. Проходит две недели, звонок от покупательницы - голос дрожит, глаза на мокром месте, так и так, банк выдал вердикт: ищите поручителя. Какова вероятность найти поручителя под ипотеку на 20 лет? Даже не ноль, ниже. Поручителя они не нашли. Заявка отклонена, пакет документов уничтожен. Занавес. Результат: потеряно 2 месяца времени и 5 т.р. на оформление документов.
Сегодня забирал нашу часть документов из банка, пытал консультанта. Нижесказанное с его слов.
1) Для получения ипотеки на N-сумму сдаются документы с места работы, о доходах, имуществе и т.д., на основании их банк дает одобрение или нет. Так вот, даже, если банк одобрил получение ипотеки, то это не гарантия, а только ШАНС, что в последующем банк согласится принять вас своим клиентом.
2) Если банк дал добро, то находим жилье и сдаем следующий пакет документов уже с документами на последнее. И вроде бы уже можно радоваться, но как оказалось реальность намного жестче. Наш второй пакет документов рассматривают серьезные люди, оценивают риски и... напрямую не говорят нет, а мягко просят: найдите поручителя. Кто из присутствующих согласится быть поручителем? Никто и я не подпишусь.
3) Этот пункт конкретно для жителей ХМАО. Три года назад мы покупали квартиру по программе "Доступное жилье молодым" и получали субсидии на детей в течении 2-3х месяцев. Сейчас этот срок увеличился до 2-3 лет (!!!) поэтому для банка наличие бумажки о субсидии играет малую роль в получении ипотеки.
Из этого осмелюсь дать пару советов тем, кто решится продавать "ипотечникам": берите залог, в будущем из него можно будет вычесть сумму за моральный ущерб, потраченное время и упущенную выгоду, если сделка не удалась. Покупатель радостно сообщает, что банк дал добро на ипотеку, не ведитесь - это не свершившийся факт, читаем П.2. Узнайте место работы потенциальных покупателей, федеральные или муниципальные организации для банка имеют НАМНОГО больший вес, чем какое-нибудь ЗАО "ШарКО", даже, если в последней несколько выше зарплата. Это даст некую возможность оценить шансы покупателя на получение ипотеки. Мы для себя решили: "ипотечникам" продаем на 100К дороже, так сказать плата за лишнюю нервотрепку.

П.С. Кто-то скажет: надо обращаться к риэлторам и возможно будет прав, но я человек принципиальный и по-возможности все делаю сам. Ибо отрицательный опыт, тоже опыт. В разумных пределах.

lyu · #2

Немного подправлю термины. Вы предлагаете с ипотечников брать аванс и из него отнимать свои расходы.
При ипотечных сделках задаток, как правило не берут. А залог - это несколько иное понятие.

Ипотечные кредиты это всегда с поручителями или почти всегда, если бы с вашими покупателями работал брокер занимающийся ипотечным кредитом, то до разочарований с вашей стороны бы не дошло.

Учитесь, азы новой профессии всегда пригодяться.

Вартовск · #3

lyu писал(а):Вы предлагаете с ипотечников брать аванс и из него отнимать свои расходы.

Немного "раскрою сюжет". Наш дом проекта ДСК, такие широко строились в конце 80х в нашем регионе. Довольно удобное жилье, неплохая стоковая шумоизоляция, дома "длинные" на 6 подъездов, нет острых проблем с парковкой, единственный минус - маленький лифт, но широкие лестничные пролеты несколько компенсируют. Так вот... ставили мы перегородку на лестничной площадке от лифта, но не узаконили. Мысль была: будем продавать и сделаем документы. Возводить стенку позвали наших добрых таджикских соседей, те оценили труд и материалы в тридцать рублей, сказано - сделано - оплачено.
При продаже квартиры выяснилось, что путь до признания перегородки официальной длится до 2.5 месяцев, а кадастровый паспорт надо оформлять сейчас, т.к. у покупателей через месяц выйдет срок действия справок на субсидию и льготный процент. Ну, я с легкой руки... взял отгул, купил кувалду и 25 мешков на 50 кило для строй мусора. Сломал стеночку, вытащил тонну кирпичей, вывез за город на свалку. А результат...
Вот именно за этот труд я вычел бы из аванса, т.к. именно по настоянию покупателей был совершен сей акт вандализма.

Вартовск · #4

lyu писал(а):Немного подправлю термины. Вы предлагаете с ипотечников брать аванс и из него отнимать свои расходы.
При ипотечных сделках задаток, как правило не берут. А залог - это несколько иное понятие.

Ипотечные кредиты это всегда с поручителями или почти всегда, если бы с вашими покупателями работал брокер занимающийся ипотечным кредитом, то до разочарований с вашей стороны бы не дошло.

Учитесь, азы новой профессии всегда пригодяться.

Буду благодарен, если разъясните, как в мире риэлторов различают аванс, задаток и залог.
Для меня остается загадкой работа кредитной банковской системы, но по-ходу на тех же человеческих принципах "знакомый познакомил - баня - охота/рыбалка - дела". Пару лет назад хотел получить потребительский на пару сотен рублей, местный банк, но с более жесткими требованиями одобрил без проблем, а какой-то пришлый даже не перезвонили, хотя у них и процент и запросы меньше.
Брокер слово ругательное. Сиречь посредники-халявщики. У нас их услуги не пользуются популярностью, если вообще используются. Собрать пакет документов для кредита не проблема, но вот о услуге "качну качели в вашу сторону, если банк сомневается" в нашей деревне не слышал. Видать не доросли.

lyu · #5

Вы неправильно меня поняли, вашим покупателям некому было объяснить, что нужен поручитель. У покупателей даже дело бы не дошло до подбора квартиры, а тем более передачи авансов за квартиру.

Аванс и задаток – в чем разница

При совершении операций с недвижимостью общепринятой практикой является внесение покупателем продавцу некой суммы денег. Делается это для того, чтобы последний чувствовал себя уверенней и не сомневался в серьезности планов покупателя. Надеяться на обещания можно, но только не при решении квартирного вопроса. Внося задаток, покупатель как бы гарантирует продавцу, что не передумает через некоторое время покупать его недвижимость. Варианта обычно два: аванс и задаток. В чем между ними разница?
Отличия между ними обывателю уяснить довольно не просто. Так, согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, задаток - это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения". Понятие же «аванс» в ГК отсутствует, но существует статьи о предоплате. Чтобы не мучаться, разжевывая сухие юридические определения, начнем с самого важного и простого: и аванс и задаток остаются у продавца, если покупатель отказывается от покупки его недвижимого имущества.
Если же продавец квартиры нарушает соглашение о задатке, то он обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере плюс возмещение убытков. Аванс же в такой ситуации возвращается в том же размере, за исключением частных случаев.
Что бы вы ни выбрали: аванс или задаток – между продавцом и покупателем должно быть заключено соглашение. Конечно, лучше если скрепить его подписями сторон на бумаге.
В соглашении о задатке или авансе должны быть указаны: сумма, передаваемая покупателем продавцу; характеристики продаваемого объекта недвижимости; стоимость квартиры (иначе продавец мог бы в последствии повысить цену, и это не было бы нарушением соглашения); сроки, в течение которых должен быть заключен договор купли-продажи квартиры. Кроме того, не лишним будет детально описать, как будут проходить расчеты, как будет передаваться квартира и т. д.

glina · #6

что то для меня новость, что ипотека с поручителями. не думаю что это так.
в Краснодаре планировки дело попроще, наш хозяин продавал квартиру, 12 тыщ в носик оценщику и квартира на фотках в первозданном виде. ловкость рук и никакого мошенничества.

lyu · #7

Залог в гражданском праве — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.

lyu · #8

В моей практике были случае, когда для оценки квартиры я делала фото сама, хотя я не имею никакого отношения ни к оценке ни к банку выдающему ипотеку.

glina · #9

за 12 тыщ? )))) я б тоже такую подработку хотел )))

nakisa · #10

Мы, при покупке квартиры давали задаток продавцу, который отдельно оформляли договором и распиской. В банковских документах эта сумма никак не оговаривалась. Т.е. если квартира стОит, к примеру, 110 тыс. по оценке продавца, то для банка мы оформляли как 100 тыс., поручителей не было, но залогом была наша квартира, в которой мы проживали на тот момент и по сей день проживаем. Как-то вот так...Банк, скажу я вам, кровушки попил.....нервишки потрепал хорошо

Да, кстати, у нас имела место перепланировка (объединение туалета и ванны), тоже за определенное вознаграждение фото было чики-чики

lyu · #11

В настоящее время многие банки предлагают программы ипотечного кредитования без поручительства, но необходимо учитывать, что оформление поручительства может помочь снизить процентную ставку или увеличить максимально возможный размер кредита.
В результате конкуренции, ипотечные банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или нескольких поручителей. Это требование более характерно для ипотеки в регионах, а в Москве и крупных городах России ипотека без поручителей.

Ocharovashka · #12

Ребят что то я не пойму о каких фотках речь идет? Если покупают по ипотеке ,то в банк что ли нужны фото?

maritim · #13

Оценщик оценивает квартиру для банка по фоткам.

glina · #14

фотки нужны оценщикам, а оценщики делают отчет и предоставляют в банк по залоговой квартире. банкиры ж не шарятся по хатам ))

Ocharovashka · #15

Обалдеть

А мы сделали техпаспорт и кадастр, ну обновили вроде как и сидим не думаем.Так получается если по ипотеке покупатели найдутся будет еще тот гемор.А я такая на все звонки отвечаю на все согласная .Кстати оч часто стали звонить и по военной ипотеке спрашивать ,видимо одобряют им .

Продажа квартиры (ипотека)