Консультация ЮРИСТА

[Дез]

А сколько это примерно стоит ?

юридическое сопровождение в среднем 15 тысяч

[Дез]

Там где-то есть в законе про задаток, если он не подтвержден основным договором купли-продажи, то его признают авансом.

► Показать

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по сумме задатка

4. Сторона соглашения, отказавшаяся от исполнения обязательства по заключению договора о передаче имущества, предусмотренного предварительным договором, обеспеченным задатком, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка
Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ
от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5
(Извлечение)
С. обратилась в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы
задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда,
ссылаясь на следующее. 28 февраля 2007 г. она и П. заключили
соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры,
принадлежащей П. на праве собственности. В п. 2 данного соглашения
указано, что оно в соответствии со ст. 429 ГК РФ имеет силу
предварительного договора; стороны обязуются не позднее 29 марта
2007 г. заключить договор купли-продажи названной квартиры.
28 февраля 2007 г. стороны по делу подписали также дополнительное
соглашение о задатке в сумме 50 тыс. рублей, который С. передала
П. Этим соглашением было установлено, что, если сделка не
состоится по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в
двойном размере в течение трех суток с момента нарушения условий
соглашения.
В предусмотренный предварительным договором срок договор
купли-продажи квартиры заключен не был, П. от продажи квартиры
отказалась, возвратив С. задаток в одинарном размере – 50 тыс.
рублей.
П. предъявила встречный иск к С. о признании
недействительными подписанных ею 28 февраля 2007 г. соглашения о
порядке заключения договора купли-продажи квартиры и
дополнительного соглашения о задатке, ссылаясь на то, что они были
совершены под влиянием заблуждения.
Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от
26 июля 2007 г. иск С. удовлетворен частично: в ее пользу с П.
взыскано 50 тыс. рублей, а также судебные расходы. В остальной
части иска отказано. Этим же решением суд отказал в удовлетворении
встречного иска П.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого
суда 27 августа 2007 г. решение оставила без изменения.
В надзорной жалобе П. просила отменить судебные решения как
вынесенные с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
22 июля 2008 г. в удовлетворении надзорной жалобы отказала, указав
следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или
изменения судебных постановлений в порядке надзора являются
существенные нарушения норм материального или процессуального
права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны
восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных
интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела таких нарушений судами первой и
второй инстанций не допущено.
Как установлено судом первой инстанции и следует из
материалов дела, 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в
письменной форме соглашение о порядке заключения договора
купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры. В
соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу
предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена
продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за
квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи
квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее
29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась
одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве
собственности квартиры.
Кроме того, стороны в тот же день, т. е. 28 февраля 2007 г.,
заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, в
п. 1 которого предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу
П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую
квартиру в сумме 50 тыс. рублей.
От продажи квартиры П. в дальнейшем отказалась; факт
получения задатка в сумме 50 тыс. рублей в судебном заседании не
отрицала; задаток П. возвратила С.
Оснований для признания недействительными вышеназванных
соглашений между сторонами от 28 февраля 2007 г. по мотиву их
заключения П. под влиянием заблуждения судом не установлено, в
связи с чем в удовлетворении ее встречного иска было отказано.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной
для основного договора. Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет и другие существенные
условия основного договора, а также срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой
стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона,
получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную
сумму задатка.
Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка,
суд пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере
50 тыс. рублей является задатком, а не авансом. Таковой она
названа в подписанном сторонами дополнительном соглашении. В нем
же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и
продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки
купли-продажи квартиры и выдается в счет оплаты стоимости
квартиры.
Учитывая, что неисполнение предварительного договора
купли-продажи квартиры было допущено стороной, получившей задаток,
т. е. продавцом П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на
нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и
соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее
возвращенной ответчицей суммы еще 50 тыс. рублей.
Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380
и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции
правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы
задатка за неисполнение стороной предварительного договора -
законным.
Решение суда о взыскании двойной суммы задатка является
правильным, основанным на тех нормах материального права, которые
подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и
соответствующим установленным судом обстоятельствам дела.
Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов
обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка -
предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской
Федерации не исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего
определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного
договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение
стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции
задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его
уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение
договора.
Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса
Российской Федерации о задатке не могут быть применены к
обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как
договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и
основное обязательство денежного характера отсутствует, не
основаны на законе.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из
предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца и
покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи
конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.
При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по
основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и
поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения.
Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска и
определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского
краевого суда оставила без изменения, надзорную жалобу П. – без
удовлетворения.


[lyu]

В ГК задаток определен как "денежную сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ), наделяя его одновременно несколькими функциями: платежной, удостоверительной и обеспечительной. Задаток признается таковым, если имеют место все три обязательных признака. Соответственно, задаток является обеспечением Основного договора, а не предварительного. Еще такой интересный момент: недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность акцессорного. Это означает, что покуда не заключен Основной договор - задатку нечего обеспечивать. Поскольку Основной договор считается заключенным с момента (и подлежит) регистрации, то и соглашение о задатке будет иметь силу только с момента заключения основного обязательства. Ведь покуда нет регистрации, то нет и обязательства - расчета по договору, т.е. нет и денежных обязательств. Незаключенный договор или договор, заключение которого предполагается в будущем, задатком обеспечиваться не может. Предварительный договор как раз и подразумевает заключение основного договора в БУДУЩЕМ и не является денежным обязательством. Поэтому всякое соглашение о задатке в обеспечение неденежных обязательств, возникающих из предварительного договора, оказывается недействительным. Если догадались в ПД включить неустойку и санкции за отказ в заключении основного договора, тогда по суду можно понудить к заключению ДКП или взыскать неустойку.

Я имела в виду вот это взято вот отсюда http://realty.dmir.ru/forum/335267/

[Дез]

lyu, я вам дала именно судебную практику, причем даже не районного суда, а ВС РФ.
Оно приоритетнее рассуждений просто риэлторов, и гаданий на ромашке.

[lyu]

Спорить с вами не буду, но нас юристы предупреждают, что задаток в суде признают авансом, возможно не всегда, но довольно часто и все зависит от подписанных и правильно составленных документов.
Я себя к юристам не отношу, составлением договоров не занимаюсь, но клиентов предупреждаю, что всегда лучше договориться полюбовно, чем доводить дело до суда.

[ПАРАСОЛЬКА]

Девочки, хочу купить зем. участок - какие документы нужно смотреть? На что внимание обращать? Подскажите, плииз! :ngsmile1:

[Ирина Прекрасная]

Проконсультируйте. пожалуйста. Чем грозит не перезаключение договоров на воду, свет и газ? У меня на предыдущей квартире договор на свет так и был на прежнюю хозяйку, но все 8 лет, что она была моей, мне никто ни слова не говорил, почему не та фамилия в договоре Я просто продолжала оплачивать показатели и все. Но это было в Иркутске, а что тут - не знаю. Как я уже поняла законы вроде бы одни в стране, а в каждом регионе их по своему читают..
Вот хочу узнать, есть ли такой опыт у проживающих в КК? А то особого смысла не вижу обретать много беготни и головной боли только для того, чтобы фамилию в договоре сменить...

[lyu]

Девочки, хочу купить зем. участок - какие документы нужно смотреть? На что внимание обращать? Подскажите, плииз!

Так же как на любой объект недвижимости должно быть свидетельство на право собственности,
договор купли продажи или тот документ, который указан в основание для выдачи свидетельства.
Должен быть кадастровый паспорт на земельный участок.
Понравился участок - обязательно заказывайте кадастровую выписку в ней основная информация о участке с координатами участка, а так же информация о соседских участках. (Несколько листов) Если вам выдали лишь 1 лист - значит не было межевого плана(дела) и у участка не уточнены границы.
Проверьте как лежит земельный участок на кадастровой карте публичной, по кадастровому номеру.
На основе кадастровой выписки заказывайте вынос в натуре.
Ну и выписку из ЕГРП об отсутствии обременения.
Желательно встретиться с соседями и убедиться что нет споров по меже.

[Танечкина]

Какую минимальную долю в квадратных метрах я обязана выделить детям в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала?

[Дез]

Какую минимальную долю в квадратных метрах я обязана выделить детям в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала?

_________________

в законе конкретных указаний на величину доли нет.

[Братчанка]

Уважаемые юристы! Подскажите пожалуйста, покупаем квартиру у соседей, таких же приезжих как мы, они купили квартиру в начале лета, но не прижились, и возвращаются обратно((
возможно ли оформить куплю-продажу без агентства? нужно ли согласие супруги на продажу? и может скажете, где можно посмотреть перечень необходимых для сделки документов
заранее спасибо!

[Дез]

возможно ли оформить куплю-продажу без агентства?

вполне

нужно ли согласие супруги на продажу?

нужно

и может скажете, где можно посмотреть перечень необходимых для сделки документов

договор купли-продажи в простой письменной форме, правоустанавливающие ( бывший договор+ свидетельство о праве) согласие супруга(и), паспорта , справку о составе семьи ( зарегистрированных в этой квартире) ?

[svetnik]

Подскажите пожалуйста, как прописаться в Краснодаре имея несовершеннолетних детей и не имея собственного жилья (застройщик не успевает сдать дом к лету 2014 года, а нам одного ребенка в школу, второго в сад- год до школы остается.) Спасибо заранее.

[Дез]

svetnik, Искать того, кто вас зарегистрирует

[Ксенчик]

Мы приватизировали квартиру, прописано было 4 человека, моя мама, я с несовершеннолетним сыном и брат. Брат от приватизации отказался. Квартиру выставили на продажу, мы в ней не проживаем, но брат срочно требует денег от своей доли, т.е. 1/3. Мы хотим отдать ему деньги частями при условии, что при первоначальном рассчете он выпишется из квартиры. Есть ли смысл это затевать или даже выписавшись и получив от нас деньги, будет ли он также иметь право пожизненного проживания в квартире? Квартиру хотим сдавать. Если такой вариант возможен, то какой договор можно с ним заключить.