Покупка квартиры

[Редактор форума]

Добрый день! Подскажите пожалуйста где можно найти такое "доступное жильё", сколько сайтов перелопатил и узнавал у людей, говорят что за 1,5 млн. только можно взять, не меньше! Посоветуйте где искать, куда обратиться, нужна однушка до 1,4 млн., чтобы это была реальная готовая квартира, не долевое, а сразу купить, заехать и жить без проблем (много читал про частных застройщиков, проблем масса), может у кого есть на примете варианты? Ато пишут много что за 700-800 тысяч можно взять, но никаких конкретных вариантов даже близко не встречал.
Способы поиска нужной недвижимости?!
Адреса, телефоны, сайты краснодарской недвижимости
Аккредитив -это
Для того чтобы обойти все подводные камни,
Незаконная перепланировка Здесь
Региональные серии домов серии, которые преимущественно распространены в провинциальных городах и областных центрах РФ
Типовые серии домов
Как оформить титульное страхование недвижимости, про СТРАХОВАНИЕ
От каких рисков защищает "титул"
Недействительная сделка 5 причин
Они привлекают денежные средства НЕЗАКОННО ЗДЕСЬ
Из столичных страшилок: Реальная история
Почему при покупке недвижимости больше не требуется разрешение супруга?
Покупка квартиры в НОВОСТРОЙКЕ
Про Застройщиков
КНИГА Брунгильд "Покупка и продажа квартиры"
Имущественный вычет

[Griffin_kk]

точно, а договор регистрируется у нотариуса

[Аксинья]

Марина Новосибирск вот и я про тоже. Я на такой риск не пойду. буду надеяться что найду адекватного продавца.
А про нотариуса я не поняла что-то. Что имеется ввиду.

[Аллеран]

Спасибо, девочки. Правильно банк делает я считаю, так гораздо спокойнее. Но у нас не ипотека к сожалению.

Я землю покупал, так же перед поездкой в юстицию деньги были обменяны на расписку, в присутствии риэлтора и свидетелей, немножко тоже это беспокоило, но тоже понял, что да, действительно так принято, но думаю всегда Вы можете изменить процедуру...

[lyu]

точно, а договор регистрируется у нотариуса

Подписание договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, но это один из безопасных способов покупки. Нотариус не заверит договор без всех необходимых документов для проведение сделки, причем зарегистрировать в юстиции такой договор вы уже идете без продавца. Но за услуги нотариуса нужно платить от 1%-3% стоимости покупаемого объекта.

[Рola]

очень мало договоров через страховую компанию, непопулярна у нас добровольная страховка. а ведь можно застраховать одновременно и саму сделку от возможных рисков и квартиру от последующих рисков (затопление, пожар, кража и тд. ). проблема может быть в оценке. страховщики проверяют чистоту сделки, т.к. платить не любят, а взносы любят...

[lyu]

Страховая система у нас слишком несовершенна, будешь деньги потом выбивать годами и судами пересудами.

[lyu]

Аксинья, а у нас в городе так делается: покупатель в агентстве расплачивается за квартиру, продавец пишет расписку, затем деньги у него забирает агентство, кладет в сейф, а продавцу дает расписку на бесплатное временное хранение денег. Потом после юстиции, если документы приняли, покупатель идет домой, а продавец в агенство забирать деньги.
Точно также с задатком. Продавец берет задаток, но хранится он до сделки в агенстве, чтобы продавец не мог его потратить.

А вообще, насколько я знаю, по правилам, деньги должны передаваться в юстиции в присутствии этой тетеньки, которая принимает документы. Но если сделка через агентство, а иначе вряд ли не происходит, то эта тетенька просто расписку смотрит и все.

Не самая лучшая схема, так как агенство не имеет юридической силы хранить у себя деньги, у агентства должна быть тогда доверенность от продавца на право принимать задаток, а тем более всю сумму за объект, очень часто такой доверенности нет, так как это опять же нужно заверять у нотариуса.
В присутствии регистратора передача денег имеет тот же самый смысл, что и при других свидетелях.

[Аксинья]

В присутствии регистратора передача денег имеет тот же самый смысл, что и при других свидетелях.

Нет, смысл не тот же. При регистраторе ты будешь передавать деньги после того как убедишься что документы на сделку приняты, а не До того как. А это очень!!! важно.
А вообще у нас в городе уже давно большинство (если не все- за всех говорить не буду) передают деньги через банковскую ячейку и ячейка эта открывается (в присутствии покупателя) и продавец забирает свои деньги только тогда, когда покупатель получил свидетельство о собственности на руки. Даже после передачи документов в юстицию квартира еще не принадлежит покупателю (и не факт что сделка совершится и она вообще будет ему принадлежать), а продолжает принадлежать продавцу. Почему тогда деньги должны быть уплачены продавцу сразу, а тем более ДО того как отнесены документы в юстицию?!
Логичнее и правильнее всего действовать через ячейку. Квартира еще не собственность покупателя, документы находятся на регистрации, значит деньги пока тоже не собственность продавца, а находятся в его ячейке которую он сможешь открыть только в присутствии покупателя когда тот получит документы на собственность. Риски сведены к минимуму.

[lyu]

Регистратор только смотрит наличие документов, не факт, что не будет приостановки.

[Аксинья]

Согласна. Тем не менее если документы примут уже намного спокойнее будет.
А ДО, так это неизвестно пойдет ли продавец с тобой вообще в юстицию и примут ли доки.
У меня вообще никого в этом городе нет, и в свидетели соответственно взять некого При регистраторе хоть какой-то вариант если через ячейку не согласятся. Но я бы, конечно, на ячейке настаивала.

[lyu]

Есть еще аккредитив - это более цивилизованный способ, никому не придется с наличкой рисковать.

[maritim]

Не самая лучшая схема, так как агенство не имеет юридической силы хранить у себя деньги, у агентства должна быть тогда доверенность от продавца на право принимать задаток, а тем более всю сумму за объект, очень часто такой доверенности нет, так как это опять же нужно заверять у нотариуса.
В присутствии регистратора передача денег имеет тот же самый смысл, что и при других свидетелях.

Вы думаете? Так делают очень-очень-очень крупные агентства, в штате которых куча юристов и т.д. и т.п.
О какой доверенности вы говорите? С продавцом заключается договор о бесплатном хранении денег. Никаких слов типа "задаток" или "вся сумма за квартиру" там не фигурирует. В любом случае, вы работаете риелтором в Краснодаре, где вообще на этом рынке все не развито, поэтому, я думаю, не совсем этично судить об агентствах в другом городе, где с этим все ок.

[lyu]

Как продавец, я бы никогда не подписала договор с агентством о бесплатном хранении денег, если в Новосибирске так развит рынок риэлтерских услуг почему они как в дикой деревне предлагают такой убогий способ передачи денег, а не банковскую ячейку или аккредитив.

[lyu]

Аккредитив - это одна из форм безналичных расчетов между продавцами и покупателями. По своей сути он является гарантией безопасности и законности проведения любой сделки. Оформляя аккредитив, клиент (покупатель) поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1) Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.
2) Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива. Для этого он должен иметь свой счет в банке (карточный или депозитный).
3) На имя продавца в обслуживающей его кредитной организации открывается специальный счет «Аккредитивы», о чем извещается его владелец. На этот счет банк покупателя (банк-эмитент) и перечисляет денежные средства со счета своего клиента.
4) При завершении сделки купли-продажи продавец предоставляет в свой банк необходимые по договору документы. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк продавца (исполняющий банк) списывает средства со счета «Аккредитивы» на счет своего клиента.

Если счета и покупателя, и продавца находятся в одном и том же кредитном учреждении, то схема значительно упрощается.

[lyu]

Покупке жилья, как и большинству крупных сделок, сопутствует множество рисков. В современных реалиях от промаха и обмана не застрахован практически никто - ни продавец, ни покупатель. Для того чтобы обойти все подводные камни, стоит быть предельно внимательным и осведомленным в целом ряде вопросов.

Прицениваемся
Первое, с чем сталкивается человек, желающий продать или купить недвижимость – оценка объекта. Учитывая особенности человеческой натуры, мало кто готов терпеть убытки или нести излишние траты, пусть даже и самые незначительные.

Способов оценки квартиры на вторичном рынке жилья предостаточно. Можно обратиться в оценочную компанию, пойти на консультацию в риелторское агентство, а можно попытаться самому прикинуть на сколько "потянет" объект недвижимости. Обычно при оценке жилья учитываются такие факторы, как месторасположение и транспортная доступность, инфраструктура района и его экология, тип дома, состояние квартиры в целом, планировочные решения и так далее. Например, однокомнатная квартира в пятиминутной шаговой доступности от метро стоит на 5% дороже, чем та, путь до которой составляет от 6 до 10 минут. Стоимость квадратного метра в домах, расположенных в пределах 10-15 минутах от метро стоит на 5% больше, чем в тех, до которых надо добираться 15 минут и более. Близость парковой зоны может увеличить стоимость жилья в среднем от 5% до 10%. Так, "трешка" площадью 75 квадратных метров (кухня – 10 квадратных метров) в панельном доме на улице Сокольнический Вал, примыкающей к парку Сокольники, оценивается в 16 миллионов рублей. При этом аналогичная по всем характеристикам квартира, но чуть дальше от парка – на Сокольнической площади, стоит в среднем на 8% дешевле (14,7 миллиона рублей). Вид на водоем добавляет 25-30% к стоимости квартиры.

Продавцов, однако, стоит предостеречь от чрезмерных аппетитов: доход от реализации жилья не может быть бесконечно большим, и слишком высокая сумма может отпугнуть покупателей – ровно так же как, и слишком низкая. Потенциальным же покупателям в свою очередь не всегда стоит бояться заниженной стоимости предложения – это необязательно маячок, сигнализирующий об опасности. На 10-20% могут выставляться объекты срочной продажи, и дело не в самой квартире – ее недостатках или проблемах, а исключительно в личных жизненных обстоятельствах и необходимости ее быстро реализовать.

Присматриваемся
Покупателю квартиры стоит быть предельно внимательным при выборе своего будущего жилища – обращать внимание не только на возможные скрытые дефекты понравившейся квартиры, но и на социальное окружение, ведь спокойствие всегда намного важнее сэкономленных пары сотен тысяч рублей.

Помимо всего прочего, важно проверить юридическую чистоту квартиры – наличие несовершеннолетних детей у продавца, недееспособных, больных или находящихся в местах лишения свободы родственников, и пр. Важно удостовериться, что жилье не находится в залоге у банка, было законно унаследовано с выплатой всех пошлин, а также не продается по доверенности. Это, пожалуй, самые опасные подводные камни сделки с недвижимость, в случае столкновения с которыми вы рискуете не только потерять собственные сбережения на жилье, но и саму приобретаемую квартиру.

Договариваемся
Следующим шагом сделки является составление и регистрация договора купли-продажи жилья. В этом процессе стоить быть наиболее внимательным, дабы не попасться на уловки нечистого на руку участника сделки. Гражданским кодексом РФ предусмотрены две формы, которые возможно использовать: простая письменная и нотариальная. Практической разницы между ними нет. Письменная форма используется в том случае, если стороны сами знакомы с законодательством и могут грамотно оценить пункты подписываемого ими документа. К услугам нотариуса стоит прибегать, когда нет уверенность в собственной юридической грамотности. Нотариус не только поможет составить договор купли-продажи, но и разъяснит вам все его положения и нюансы. К сожалению, несмотря на то, что услуга юриста обходятся недешево, в случае ошибки призвать его к ответственности вряд ли удастся. И помните, любой договор купли-продажи квартиры, независимо от его формы, подлежит обязательной государственной регистрации.

Рассчитываемся
После того, как все документальные вопросы решены, стороны сделки могут перейти к денежному взаиморасчету. Почти 100% расчетов по сделкам в Москве проводятся с использованием банковской ячейки. Это, пожалуй, один из самых безопасных способов. В день сделки стороны собираются в банке. Заключается трехсторонний договор, в котором участвуют банк, продавец, покупатель. Будущий владелец в присутствии продавца закладывает деньги в банковскую ячейку, достать которые можно только при предоставлении определенных документов. Минимальный набор – это паспорт и договор купли-продажи. В некоторых случаях стороны дополняют этот список, например, когда в сделке участвуют несколько объектов недвижимости, или стороны пришли к соглашению, что часть денежных средств продавец получит только после снятия с регистрационного учета. Банк является независимой стороной и контролирует предоставление именно тех документов, которые указаны для доступа к ячейке. Таким образом, минимизируются риски сторон по сделке: покупателя – заплатить деньги и ничего не купить, а продавца – продать квартиру и не получить деньги.

Помимо перечисленных «острых» моментов, в сделке с покупкой или продажей недвижимость существует еще большое количество нюансов, которые требуют внимания. Например, это касается освобождения бывшим собственником проданной жилплощади, ее отчуждения, оставленных старым хозяином вещей и многое другое...